W każdym innym wypadku nabycia nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną nie spełniającą któregokolwiek z ww. kryteriów rolnika indywidualnego, a także osób prawnych innych niż spółdzielnia produkcji rolnej, Agencji przysługuje prawo pierwokupu.

Ustawa powyższa reguluje również zakres nieruchomości których prawo pierwokupu dotyczy: nieruchomościami rolnymi - czyli nieruchomościami podlegającymi pod ustawowe prawo pierwokupu ANR - są nieruchomości wykorzystywane lub mogące być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym również produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Wspomnieć również należy, że prawie równolegle z wejściem w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego weszła w życie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku, która uchyliła ex lege moc obowiązującą miejscowych planów przestrzennych powstałych przed 1 stycznia 1995 r. i znacznie skomplikowała procedurę sporządzania nowych.

Wszystko powyższe spowodowało sytuację, że jeżeli dana nieruchomość nie ma sporządzonego planu zagospodarowania przestrzennego, w ewidencji gruntów i budynków nieruchomość albo jej część oznaczona jest jako rolna, a kupującym jest osoba nie spełniająca w/w warunków, w każdej takiej sytuacji ANR ma prawo pierwokupu, niezależnie od powierzchni przedmiotu transakcji.


Jak to wygląda w praktyce ?

Na oficjalnej stronie internetowej Agencji http://www.anr.gov.pl/ znajdziemy dane statystyczne dotyczące realizacji unormowań regulujących to ustawowe prawo pierwokupu:

W okresie od 16 lipca 2003 r. do 31.12.2006 r. do Agencji wpłynęło ponad 290 000 umów przenoszących własność nieruchomości rolnych, w stosunku do których przysługiwało jej prawo pierwokupu, dotyczyły one ok. 450 000 ha. Zdecydowana większość tych umów (około 80%), dotyczyła nieruchomości poniżej 1 ha, w tym 62 tys. umów dotyczyło działek poniżej 1000 m2.

W wielu więc przypadkach nieruchomości objęte ustawowym prawem pierwokupu to "małe obszarowo nieruchomości "nierolne", np. niezabudowane działki rekreacyjne lub działki zabudowane budynkami nie związanymi z działalnością rolniczą (w tym domami jednorodzinnymi). Przekazywanie przez zbywców i notariuszy umów dotyczących takiego mienia do Agencji ma związek z wygaśnięciem w wielu gminach planów zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji braku planu notariusze ustalają przeznaczenie nieruchomości na podstawie ewidencji gruntów i budynków. Przy istnieniu zapisów wskazujących na występowanie (nawet w małej części) użytków rolnych, nieruchomość traktowana jest formalnie jako rolna, w związku z czym do przeniesienia jej własności stosują się przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego".

Od początku działania ustawy do 31.12.2006 r. Agencja skorzystała z prawa pierwokupu jedynie 319 razy.
Te dane liczbowe mówią same za siebie, udowadniają obecność błędnych regulacji prawnych.


PROCEDURA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ USTAWOWYM PRAWEM PIERWOKUPU:

Składa się z dwóch etapów: najpierw zawierana jest umowa warunkowa sprzedaży w formie aktu notarialnego która zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu. Akt taki dostarczany jest do oddziału terenowego Agencji, właściwego miejscu położenia nieruchomości. ANR ma 30 dni na wykonanie prawa pierwokupu bądź na odpowiedź, że z prawa tego nie skorzysta.


AGENCJA KORZYSTA Z PRAWA PIERWOKUPU:

Prawo pierwokupu dokonywane jest poprzez jednostronne notarialne oświadczenie woli osoby upoważnionej przez ANR. Jeżeli więc Agencja skorzysta z przysługującego jej prawa, strony umowy warunkowej dowiedzą się o tym po fakcie, kiedy już Skarb Państwa przejmie na własność przedmiotową nieruchomość. Niestety po podpisaniu warunkowej umowy sprzedaży, strony transakcji nie mogą rozwiązać tej umowy dopóki Agencja nie wypowie się w sprawie wykonania pierwokupu.

Ponadto, jeżeli cena sprzedawanej rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, Agencja wykonując prawo pierwokupu może wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości - i tym samym obniżyć kwotę wypłacaną zbywcy.

Następnym problemem jest kwestia zwrotu kosztów notarialnych związanych z zawarciem umowy warunkowej w przypadku wykonania przez Agencję prawa pierwokupu. Dopóki nie ma stanowiska orzecznictwa na ten temat, oddziały terenowe ANR odmawiają zwrotu jakichkolwiek kosztów poniesionych przez niedoszłych nabywców. Dlatego też zaleca się ustalenie tej kwestii przez strony w umowie warunkowej.

Jeżeli przy umowie warunkowej nabywca uiścił część kwoty na poczet sprzedaży, zwrot ceny za nieruchomość jest zabezpieczany przez notariusza odpowiednim zapisem umownym, na przykład: "Sprzedający potwierdza odbiór kwoty [-] tytułem części ceny w kwocie [-] oraz zobowiązuje się zwrócić stronie kupującej wpłaconą mu część ceny na wypadek wykonania przez Agencję Nieruchomości Rolnych przysługującego jej prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości, w terminie siedmiu dni od dnia otrzymania zawiadomienia o wykonaniu prawa pierwokupu nieruchomości, przy czym pod względem obowiązku wykonania tego zobowiązania poddaje się rygorowi egzekucji z art. 777 par. 1 pkt 4 kpc."


AGENCJA NIE KORZYSTA Z PRAWA PIERWOKUPU:

Po upływie 30 dni od daty doręczenia do Agencji umowy warunkowej bądź po otrzymaniu pisemnej odpowiedzi Agencji że z pierwokupu nie skorzysta, można przystępować do umowy przenoszącej własność.

W przypadku gdy jedna ze stron umowy uchyla się od zawarcia transakcji, można dochodzić przeniesienia własności nieruchomości przed sądem. Jest to jednak procedura długotrwała, z tego względu dobrze byłoby w akcie notarialnym warunkowej umowy sprzedaży ubezpieczyć się na taką okoliczność - na przykład za pomocą zadatku, odstępnego, czy też kary umownej w określonej przez strony wysokości. Ponadto należy również wziąć pod uwagę ryzyko nie pojawienia się strony w wyznaczonym terminie u notariusza. W takim wypadku druga strona transakcji jest cały czas zobowiązana zawarcia umowy przenoszącej własność - co - głównie w przypadku zbywcy blokuje możliwość sprzedaży nieruchomości innej osobie. Warto więc w umowie warunkowej zastrzec termin w którym strony mają przenieść prawo własności, a po jego niedochowaniu, umowa warunkowa przestaje obowiązywać.

Na koniec jeszcze jedna uwaga: umowa warunkowa nie jest podstawą do uruchomienia bankowego kredytu hipotecznego, koszty więc z nią związane w tym zadatek/zaliczka na poczet ceny sprzedaży pokrywana jest innych źródeł.

Reasumując: poprzez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego prawodawca znacznie utrudnił procedurę nabywania znaczącej grupy nieruchomości oraz obarczył ją ryzykiem finansowym zarówno w odniesieniu do zbywcy nieruchomości (możliwość obniżenia ceny transakcyjnej przez ANR bez możliwości wycofania się ze sprzedaży) jak i nabywcy (konieczność poniesienia kosztów notarialnych bez gwarancji finalnego zakupu nieruchomości). Pocieszający jest w tej sytuacji jedynie fakt wynikający z danych liczbowych: częstotliwość wykonywania pierwokupu przez ANR wynosi 1 na prawie 1000 transakcji i dotyczy jedynie kilku- kilkunastohektarowych gruntów.