 |
Wynajmujemy mieszkanie
19.06.2008 r.
Najem mieszkania jest coraz popularniejszym sposobem dodatkowego zarobku.
Jednakże przed podpisaniem umowy najmu warto poznać kilka podstawowych
aspektów, które mogą rzutować na nasze prawa i obowiązki.
Wzrost Czynszu. Można podnosić czynsz jednak
nie częściej niż co 6 miesięcy. Lokator może żądać od wynajmujcego
uzasadnienia podwyżki jeśli czynsz przekracza 3% wartości
odtworzeniowej lokalu. Wówczas w ciągu 14 dni wynajmujący
musi ja uzasadnić. W sprawach spornych decyduje sąd. Za uzasadnione
uznaje sie podwyżki np. w wysokości wzrostu cen towarów i
usług ogłaszanej przez GUS, jak również podwyżki, które
zapewnią właścicielowi nie tylko pokrycie wydatków ale również
zysk. Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatora dokladnie
definiuje co wchodzi w skład wydatków (np.: podatki, konserwacja,
remonty, ubezpieczenie, utrzymanie powierzchni wspólnych,
wind).
Kaucja. Dla zabezpieczenia wykonania umowy najmu może
być pobrana kaucja jednakże w wysokości nie wyższej niż 12-krotność czynszu.
Kaucja musi być zwrócona w terminie miesiąca od opuszczenia lokalu.
Podatki i zameldowanie. Po wynajęciu mieszkania właściciel zobligowany
jest też do odprowadzenia podatku do Urzędu Skarbowego. Może to zrobić
na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu (8,5% przychodu). Równie istotne
jest zameldowanie świeżo upieczonych lokatorów. Z reguły jest to zameldowanie
czasowe, na okres ściśle określony, podobnie jak sama umowa najmu. Potem
termin ten można sukcesywnie przedłużać.
Wyjątek stanowią lokale komunalne - ich najemcy powinni mieć umowy bezterminowe,
chyba że zażądają umów na czas określony.
Umowa najmu. W umowie najmu (zawsze radzimy sporządzić
ją w formie pisemnej, choć nie zawsze jest to obowiązkowe, wyjątek- umowa
poniżej jednego roku
- art.660 k.c.) dokładnie sprecyzowane jest, na jakich zasadach i za ile
wynajmowane jest mieszkanie. Określone są strony umowy, przedmiot umowy,
cena, czas trwania, sposoby wypowiedzenia umowy najmu, związane z tym zabezpieczenia
itd.
Kto płaci za zniszczenia. Naprawy bezpośrednio wynikające
ze zniszczeń obciążają najemcę., o ile powstały z jego winy i nie są wynikiem
normalnego
zużycia mieszkania. Najemcę obciążają standardowo koszty naprawy i konserwacji
: podłóg, posadzek, wykładzin, drzwi i okien, kuchni, wanien, mis klozetowych,
osprzętu i zabezpieczeń elektrycznych, pieców węglowych i akumulacyjnych,
malowanie, tapetowanie, naprawa tynków itp. Wynajmujący ma obowiązek
zapewnić sprawne działanie instalacji wodociągowej - bez armatury, c.o.,
elektrycznej i anteny zbiorczej - bez osprzetu, gazowej, anteny zbiorczej,
dźwigów, wymiana pieców grzewczych i stolarki okiennej czy drzwiowej, naprawa
budynku czy pomieszczeń.
Wypowiedzenie. W umowie najmu określony jest także termin
wypowiedzenia, w ciągu, którego właściciel mieszkania, lub najemca może
zażądać rozwiązania
umowy. Z reguły jest to okres od jednego do trzech miesięcy. Pamiętajmy
że okres wypowiedzenia jak i prawa najemców reguluje nie tylko kodeks cywilny,
zastosowanie też mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Terminy
wypowiedzenia z reguły nie dotyczą umów na czas określony. Jednomiesięczny
termin wypowiedzenia dotyczy wyjątkowych przypadków jak np.: zaleganie
z czynszem za min. 3 miesiące, zniszczenie lokalu, naruszenia porządku
domowego, podnajęcia lokalu bez zgody właściciela . Można też wypowiedzieć
umowę, za sześciomiesięcznym okresem. Dzieje się tak w sytuacji gdy najemca
nie zamieszkuje lokalu przez minimum 12 miesięcy lub np.: w momencie, gdy
potrzebujemy lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe. W takiej sytuacji
najemca musi posiadać jednak lokal zamienny, lub dostać go od wynajmującego.
Istnieją też sytuacje, kiedy "pozbycie się" lokatorów będzie trwało nawet
trzy lata. Wówczas wynajmujący nie musi zapewniać lokalu zastępczego.
Eksmisja na bruk ? W ostatnim czasie, wyrokiem w dniu
4.12.2007 r. Trybunał Konstytucyjny potwierdził zakaz eksmisji lokatora
na bruk jeżeli sąd nie
przyznał mu mieszkania socjalnego a gmina nie wskazała pomieszczenia tymczasowego
(takie pomieszczenie powinno mieć przynajmniej 5 m.kw. mieszkalnych na
osobę, być w tej samej lub pobliskiej miejscowości). Trybunał przyznał
jednocześnie, że obecnie brak jest jasnych i zwartych przepisów dotyczących
wykonywania przez gminy obowiązków związanych z eksmisją lokatorów i zasygnalizował
do sejmu koniecznośc zmian.
Jaromir Rajzer
biuro nieruchomości CERTUS |
|
|
