 |
Ciężki żywot developera
24.07.2008 r.
Nie od dziś wiadomo, że inwestowanie w nieruchomości przynosi
największe, i co istotne, bezpieczne zyski. Tylko że nie każdemu
i nie zawsze - trzeba wiedzieć kiedy i jak. W dzisiejszych czasach
najcenniejsza jest informacja. Tej "oczywistej
oczywistości" nie
wzięło pod uwagę wielu biznesmenów mających nadzieję na szybkie i duże zyski.
Wielu się przeliczy. Rynek nieruchomości w ubiegłym roku był szalony i nieprzewidywalny.
W kraju działa wiele instytucji analizujących sytuację w sektorze budownictwa
i nieruchomości.
My pośrednicy i doradcy rynku nieruchomości, bazując na swoim niejednokrotnie
kilkunastoletnim doświadczeniu również staramy się dostrzegać sygnały mogące
spowodować jakieś znaczące zmiany na rynku. W ubiegłym roku praktycznie nikt
nie przewidział rewolucji na rynku mieszkaniowym, która przetoczyła się przez
cały kraj.
Ceny oszalały. W Rzeszowie olbrzymi popyt na rynku mieszkaniowym spowodował,
że rynkiem pierwotnym przestał rządzić rozsądek, a zaczęła panika i "owczy
pęd". Na efekty nie trzeba było długo czekać. Ceny mieszkań niemal natychmiast
wzrosły o kilkadziesiąt procent.
Było to spowodowane z jednej strony wzrostem kosztów związanych z kosztami materiałów
budowlanych, wyższymi płacami budowlańców, którzy jeszcze nie wyjechali z kraju,
ale głównie panującym popytem na mieszkania. W ubiegłych latach panowało bardzo
wielkie zainteresowanie działkami pod budownictwo wielorodzinne. Sprzedawały
się praktycznie wszystkie działki, bez względu na lokalizację, na których można
było wybudować blok mieszkalny. Podaż tego typu nieruchomości była niewielka,
gdyż z jednej strony nie było planów zagospodarowania przestrzennego, z drugiej,
Rzeszów "dusił się" w swoich dawnych granicach. Pomimo tych kłopotów ubiegłe
lata należały do dewelopera, to on dyktował warunki. Prawo popytu i podaży.
Złożyło
się na to wiele czynników. Po pierwsze wzrost gospodarczy w ostatnich latach
i co za tym idzie odrobinę grubsze portfele oraz poczucie stabilizacji.
Sprzyjało to łatwiejszej decyzji o zaciągnięciu kredytu bankowego. Opanowała
nas gorączka kredytowa. Jesteśmy bombardowani ofertami banków. Kredyt ma jedną
zasadniczą wadę - trzeba go spłacić. Od pewnego czasu można zaobserwować powrót
części emigrantów z Irlandii, Anglii... W związku z tym na rynku pojawiły się
dodatkowe pieniądze. Kolejną przyczyną tego stanu rzeczy były rozsiewane przez
tzw. znawców tematu o szalonym wzroście cen i zrównaniu ich z "unijnymi". Spowodowało
to "samosprawdzającą się przepowiednię". Klienci za wszelką cenę chcieli wykorzystać
te ostatnie chwile i zainwestować. Deweloperzy sprzedawali mieszkania jeszcze
w fazie projektowej. Nabywcy dokonywali przedpłat. Kwitł handel ekspektatywami.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym osiągały poziom 5.000 zł/m2 w tzw. "stanie
deweloperskim", czyli wymagającym jeszcze nakładów
finansowych.
Zyski deweloperów sięgały kilkudziesięciu procent. Kto żyw brał się
za budownictwo wielorodzinne. Ponieważ proces inwestycyjny w budownictwie trwa
dość długo, co
spowodowane jest koniecznością uzyskania zezwoleń, fazą projektową, uzbrojeniem
terenu i samym cyklem budowlanym, pomimo pewnych niepokojących symptomów nie
dało się tej rozpędzonej machiny zatrzymać.
W tej chwili na terenie Rzeszowa
budowanych jest około 3.000 nowych mieszkań. Część w fazie przygotowawczej, część
praktycznie do zamieszkania. Można śmiało założyć, że jest to około dwukrotnie
więcej niż rynek jest w stanie
wchłonąć. Wykonawcami są mniejsi i więksi deweloperzy, oraz spółdzielnie. Od
pewnego czasu obserwujemy nerwowość tych wykonawców spowodowaną wyhamowaniem
popytu i perspektywą
kłopotów ze zbytem mieszkań.
Ceny spadły do poziomu 3.600 - 4.000 zł/m2. Pomimo tej korekty, nadal nie ma
takiego
zainteresowania jak dawniej. Dzisiaj potencjalny nabywca ma w czym wybierać.
Nie szuka już znajomości, aby dostać
się na listę oczekujących. Stał się bardziej wymagający. Oczekuje dobrej lokalizacji,
ładnej architektury, wysokiego standardu wykonania.
Dziś kupujący dyktuje warunki. Pewnie nietęgie miny mają "inwestorzy", którzy
za wszelką cenę kupowali mieszkania, licząc na szybki i duży zysk. Ciężkie czasy
przyszły też na deweloperów, którzy
liczyli na to, że ta hossa trwać będzie wiecznie.
Rynek nieruchomości daje duże
możliwości korzystnego inwestowania.
Trzeba tylko wiedzieć kiedy i w co.
Marek Kusztejko
Dyrektor PBN |
|
|
