 |
Mieszkanie do wynajęcia - rady
dla wynajmujących
05.08.2008 r.
Studenci coraz częściej korzystają z ofert mieszkań lub pokoi do wynajęcia.
Uniwersytet Rzeszowski przygotował dla studentów 2442 miejsca w akademikach.
Przy ul.
Poznańskiej, gdzie zlokalizowane są akademiki Politechniki Rzeszowskiej
zamieszka blisko 2500 kandydatów na magistrów. Wielu z nich ulokuje się w kwaterach
prywatnych. Wcześniej jednak trzeba załatwić sporo formalności. A nie zawsze
bywa to łatwe. Najlepiej skorzystać wówczas z usług biur pośrednictwa nieruchomościami.
O sposobach działania fachowców od wynajmu i radach dla wynajmujących oraz najemców
informuje JAROMIR RAJZER, współwłaściciel Biura Nieruchomości "CERTUS" w
Rzeszowie.
Pierwsza weryfikacja. Nigdy nie polecimy wynajęcia mieszkania
osobie, bez jej sprawdzenia. Potencjalny najemca jest, więc wylegitymowany
i zobowiązany do podpisania z nami umowy pośrednictwa.
Człowiek ten nie jest więc anonimowy. To ważne, zważywszy że osoby, które mają
zamiar niezgodnego z deklarowanym, wykorzystania mieszkania, skrzętnie omijają
biura nieruchomości, ze względu na tą właśnie weryfikacje. Formy sprawdzenia
klientów są różne, w uzasadnionych przypadkach daleko idące.
Musimy wyeliminować również takie przypadki, kiedy to właściciel mieszkania zamierza
przechytrzyć potencjalnego najemcę. Dlatego właśnie również i w tym wypadku dokonujemy
weryfikacji.
Każda mieszkaniowa oferta poddana jest dokładnym oględzinom. W trakcie wizji
lokalnej ustalamy czy standard mieszkania zgodny jest z deklarowanym. Bywa, że
luksusowy apartament w rzeczywistości okazuje się M-3 o przeciętnym standardzie.
Już wstępne jego oględziny i ogólna ocena stanu technicznego pozwalają stwierdzić,
czy jest to oferta rzetelna. Kontrolujemy również, czy nasz klient jest właścicielem,
lub ma inne prawo do dysponowania mieszkaniem.
Przy okrągłym stole. Jeśli znajdzie się chętny na wynajęcie
lokalu pomagamy przy zawarciu umowy najmu. O tym jak ma ona wyglądać decydują
sami zainteresowani. My jedynie możemy
służyć cenną poradą. Kwestia ustalenia ostatecznej ceny leży w gestii zarówno
właściciela mieszkania, jak i potencjalnego najemcy. Na to wpływu nie mamy.
Służymy jedynie informacją, jak na naszym terenie kształtują się średnie ceny
za mieszkaniową ofertę. Pamiętajmy jednak, że można podnosić czynsz nie częściej,
niż co 6 miesięcy. Lokator może żądać wówczas od wynajmującego uzasadnienia
podwyżki, jeśli czynsz przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Zamelduj i zgłoś. Po wynajęciu właściciel mieszkania musi
o tym fakcie poinformować spółdzielnię mieszkaniową jeśli mieszkanie jest
przez nią zarządzane, gdyż część opłat naliczana
jest w zależności od liczby osób zamieszkujących lokal. Zobligowany jest też
do odprowadzenia podatku do Urzędu Skarbowego. Może to zrobić na zasadach ogólnych,
lub w formie ryczałtu (8,5% przychodu). Równie istotne jest zameldowanie świeżo
upieczonych lokatorów. Z reguły jest to zameldowanie czasowe, na okres ściśle
określony, podobnie jak sama umowa najmu. Potem termin ten można sukcesywnie
przedłużać.
Pisemna umowa. W umowie najmu (zawsze radzimy
sporządzić ją w formie pisemnej, choć obowiązek taki istnieje gdy jest
ona zawarta na okres dłuższy niż rok
- art.660 k.c.)
dokładnie sprecyzowane jest, na jakich zasadach i za ile wynajmowane jest mieszkanie.
Określone są podmioty, czas trwania, sposoby wypowiedzenia umowy najmu, związane
z tym zabezpieczenia oraz forma przyjęcia mieszkania i przekazania protokołem
zdawczo - odbiorczym. Daje to możliwość zweryfikowania, czy mieszkanie zostało
zniszczone w trakcie najmu.
Kto płaci za zniszczenia ? Wszelkie naprawy wynikające
ze zniszczeń obciążają najemcę, o ile powstały z jego winy i nie są wynikiem
normalnego
zużycia mieszkania. Urwane klamki,
czy wypadające z zawiasów drzwi do salonu, najemca będzie musiał doprowadzić
do stanu używalności, płacąc za to z własnej kieszeni. Inną kwestią jest zakres
napraw, jakie ciążą na najemcy a jakie na wynajmującym w trakcie normalnego
najmu. Wyliczone to jest w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatora
oraz gminnym zasobie mieszkaniowym.
Wymeldować lokatora. W umowie najmu określony jest także
termin wypowiedzenia, w ciągu, którego właściciel mieszkania, lub najemca
może zażądać rozwiązania umowy. Z reguły
jest to okres od jednego do trzech miesięcy. Pamiętajmy, że okres wypowiedzenia
jak i prawa najemców reguluje nie tylko kodeks cywilny, zastosowanie też mają
przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Terminy wypowiedzenia z reguły nie
dotyczą umów na czas określony. Jednomiesięczny termin wypowiedzenia dotyczy
wyjątkowych przypadków jak np: zaleganie z czynszem za minimum 3 miesiące,
zniszczenie lokalu, naruszenia porządku domowego, podnajęcia lokalu bez zgody
właściciela. Można też wypowiedzieć umowę, za sześciomiesięcznym okresem. Dzieje
się tak w sytuacji, gdy najemca nie zamieszkuje lokalu przez minimum 12 miesięcy,
lub np: w momencie, gdy potrzebujemy lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe.
W takiej sytuacji najemca musi posiadać jednak lokal zamienny, lub dostać go
od wynajmującego. Istnieją też sytuacje, kiedy "pozbycie się" lokatorów
będzie trwało nawet trzy lata. Wówczas wynajmujący nie musi zapewniać lokalu
zastępczego.
Zabezpieczenia. Umowna kaucja, najczęściej w wysokości
jedno lub dwumiesięcznego czynszu, to dla wynajmującego mieszkanie dobre zabezpieczenie
w sytuacji, gdyby miał problem
ze ściągalnością czynszu, lub ewentualnymi zniszczeniami mieszkania i związanymi
z tym roszczeniami. Jest ona rozliczana w momencie wygaśnięcia umowy. Naszym
klientom radzimy, by w umowie zastrzegli sobie również prawo do możliwości
bezpośredniej kontroli mieszkania. Zapowiedziana wizyta, raz w miesiącu, pozwoli
na bezpośrednie sprawdzenie, czy nasze lokum traktowane jest ze stosowną dbałością.
Liczba tego rodzaju odwiedzin nie musi być limitowana. Zawsze muszą być jednak
zapowiedziane i nie powinny utrudniać normalnego korzystania z lokalu. Dobrym
pretekstem do spotkania z najemcą będzie z pewnością odbiór należności za czynsz
i rachunków. Ich opłacaniem najlepiej zająć się osobiście Mamy wówczas gwarancję,
że nie zalegamy z należnościami za gaz czy prąd, chyba, że licznik taki przepisany
jest na najemcę. Przezornie warto również zadbać o zabezpieczenie telefonu
i związanych z tym płatności. Można, więc ustawić telefon na jednokierunkowy,
odbiorczy. Zrobić blokady na telefony komórkowe i inne drogie numery. Najemca
może sam podpisać umowę z telekomunikacją i przepisać numer na siebie, na okres
trwania wynajmu mieszkania. Mamy wtedy gwarancje, że astronomiczne rachunki
za rozmowy nie obciąża naszego konta. Tego rodzaju warunki także muszą być
jasno sprecyzowane w zawieranej umowie.
Najważniejsze rady dla Wynajmującego:
- zawsze należy zawrzeć umowę najmu w formie pisemnej,
- powinniśmy pobrać kaucję, np.: 1- miesięczny czynsz tytułem zaległości w
płatnościach i ewentualnych zniszczeń,
- należy zastanowić się nad przepisaniem liczników, jeśli obciążenia
z tego tytułu są wysokie,
- telefon - przepisać lub wprowadzić ograniczenia w połączeniach
wychodzących, ewentualnie pobrać dodatkową kaucję,
- sporządzić dokładny protokół zdawczoodbiorczy, przy wydawaniu lokalu
i jego odebraniu,
- rachunki eksploatacyjne, jeśli liczniki są na nas, lepiej płacić
samemu i odbierać równowartość od najemcy.
|
|
